Московский рынок складской недвижимости ожидает рост

В 2011 г. основными характеристиками московского рынка складской недвижимости были низкая доля свободных площадей и небольшой объем ввода новых складских помещений, в то время как уровень ставок аренды рос в течение всего года, сказано в исследовании компании CBRE.

В 2011 г. складские проекты в большинстве реализовывались в формате built-to-suit и с использованием предварительных договоров аренды, а спрос на качественные складские помещения со стороны арендаторов был устойчивым. К концу 2011 г. рост экономики ускорился, и в секторе складской недвижимости наблюдались большие объемы строительства по сравнению с IV кв. предыдущего года.

Объем нового строительства в течение 2011 г. увеличился с 60 тыс. кв. м в 1 полугодии до 270 тыс. кв. м во 2-ом. Новые проекты в основном расположились в южной, юго-восточной и юго-западной частях Московской области. Тем не менее, общий прирост складских площадей в 2011 г. не достиг докризисного уровня. Девелоперы и инвесторы все еще опасаются серьезных рисков, которые существуют на рынке в большей степени ввиду ситуации, сложившейся в мировой макроэкономике.

Поглощение площадей в 2011 г. происходило, в основном, за счет компаний секторов розничной торговли, FMCG, логистической сферы и компаний индустриального сектора, таких как Univeg, John Deere, Leroy Merlin. Спрос формировали иностранные компании, расширяющие свой бизнес в России, а также новые игроки, только вышедшие на рынок. Российские компании также проявили активность в 2011 г.

Таким образом, устойчивый спрос вместе с ограниченным предложением новых складских объектов привёл к низкому докризисному уровню свободных площадей. За I кв. он снизился с 7% до 3%, практически до аналогичного показателя в докризисное время. Впервые после кризиса падение доли свободных площадей было зафиксировано в I кв. 2010 г. Важно отметить, что в конце 2009 г. этот показатель составлял 16,9%.

Средние ставки аренды непрерывно росли в течение 2011 г. с $120 до $135 за кв. м в год в III и IV кв. Уровень запрашиваемых ставок аренды был близок к докризисным показателям 2008 г. Эти факторы будут и дальше способствовать увеличению количества новых проектов в течение следующих 2 лет. Так компании-девелоперы уже анонсировали несколько проектов на 2013 г.. Однако они будут представлять собой распространённую схему реализации проектов с заключением предварительных договоров аренды до завершения строительства и проектов built-to-suit.

По словам экспертов, в 2012 г. в Московской области будет введено в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м новых складских помещений. В складском сегменте будет ожидаться дальнейшее повышение ставок на 3-5% в течение первых 6 месяцев 2012 г., в то время как доля свободных площадей останется на примерно таком же уровне.

«В 2011 г. рынок складской недвижимости Москвы и Московской области показал стабильный, но, в целом, умеренный темп роста. В течении года спрос на качественные складские помещения оставался устойчивым, а предложение довольно ограниченным. Ключевые показатели рынка (уровень арендных ставок, объём свободных помещений) приблизились к значениям четырех летней давности. В следующем году мы ожидаем возрастания девелоперской активности и выхода на рынок ряда крупных объектов, а основные тенденции прошедшего года должны сохраниться», - прокомментировал Василий Григорьев, аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE в России.